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验资130万!预约超7000组的滨湖“神盘”下周开盘…揭秘11大内幕

神盘之所以叫神盘,就是它的轨迹难以捉摸。

比如,中国历史上的住宅销冠花果园项目卖了137143套,北京华润橡树湾10年房价从8000元/㎡涨到8万/㎡,双料地王“广渠金茂府”从拿地到清盘次次头条……

你也可以把神盘与轨迹组合,称之“神迹”。

今天,合肥滨湖区一个“神盘”沉寂10个月后,终于要卖了。与此同时,爆出6个大“神迹”:

1、之前有媒体爆出,这批房源的预约量约在7000组。据了解,目前这一数字不止7000组。

2、今天项目开始验资,从现场购房者那了解到,验资额度高达130万元,这也算合肥楼市史上之最了!今天白天验资人并不多,但晚上验资排起了长队。

▲云谷验资现场

3、这批云谷加推的房源为97-111㎡,均价1.35万/㎡。如果有130万元在手,基本可以全款卖一套97㎡。据置业顾问介绍,如果全款的话,可以直接买到,而首付8成、6成的排在之后。(云谷购房资格公式:全款>首付8成>首付6成)

需要购房者全款、首付8成、首付6成买到,一方面,开发商可以迅速在超7000多组预约客户中筛选出有效客户,另一方面,开发商也能快速回款,完成业绩。据了解,这次开盘后,云谷项目的年度销售任务能基本完成。

4、预计项目下周五前后开盘。之前,由于项目测绘环节没搞定,预算证暂时没下来,如果下周末能开盘,说明测绘环节已基本搞定。

5、这次没有号头费。

6、案场置业顾问告知客户,上述是“不能说的秘密”!

目前,合肥云谷8#、12#、14#毛坯高层,已经在物价局备案,均价13500.42元/㎡,共计384套,有97㎡、111㎡两种户型。如果按照上述“购房资格公式”来看,基本上能买到的人,都是手头资金充裕的投资客,相信刚需很少有能掏出100多万的。

业内也有大咖直言:“按揭靠边站,一点都不考虑刚需的感受。”

当然,投资客也烦恼、纠结。今天,就有两个粉丝问大C,云谷能不能投资,非常纠结?

我的回答:

当下投资都是长线投资,要等待2-3年后(调控放松后)的价格反弹、上涨,要打持久战。另外,在保证自身资金充足与资金链稳定的情况下,可以搞。如果130万砸下去,每月资金周转有问题,不建议。

01

滨湖其他3大神盘,能买到吗?

先说宝能城,暂定11月19日加推3期7#、8#、9#楼的房源,共计320套,推出户型为88-115㎡。近期已启动验资,不过有4点值得注意:

1、这次宝能城15148元/㎡的价格比较诱人,目前项目蓄客量也较大。

2、这次卖得是宝能城三期,跟超高层“七剑”不绑定(二期绑定),所以预售证获批较为容易。

3、之前,很多人吐槽宝能城一期。但一期的建设施工单位已换,而一期的施工单位换到联投中心书城。

4、从目前来看,相比云谷、淮矿、联投,宝能城买到的几率较大。

▲宝能城效果图

再说联投中心书城。今年内,项目或推二期1、3、4#房源,价格预计在1.4-1.5万/㎡,不过也要有关系才能买到。

据了解,这批要卖的房源,在7月份就有关系户提前落位了,所以基本上很难买到。如果有人告诉你能买到,你懂的,可能需要号头费。

另外,项目在售70年产权的底商70-300㎡,均价2.7万/㎡。

▲淮矿东方蓝海效果图

最后,说一说淮矿东方蓝海。目前,这个项目还剩少量房源,12月可能会加推新房源。项目最近一次物价获批在今年8月,为3#楼,共132套,均价14150元/㎡。

据购房者反应,房源对淮南矿业集团内部在卖。所以,这个神盘也很难买到。

02

滨湖楼市的11大内幕!

1、由于限购的原因,滨湖不少新盘的实际成交情况并不好,比如某新盘首开350多套,国庆假期仅卖40套左右,而这一市场态势将延续。

滨湖楼市也从2016年“炒房属性”转变为今年的“居住属性”,不少新项目开始注重产品与品质。

2、今年,滨湖计划供应的居住用地已基本推出,11-12月可能将无地供应。2018年如果继续供地,仍将集中在省府板块、金融基地板块,未来1-2年这两个板块将是滨湖楼市的重头戏。

3、省府板块也备受市场关注。从目前的信息来看,受环评影响,板块新盘基本动不了。有业内告知大C,9月底的环评仍然没有过,这批新盘项目的上市节点可能到2018年年中。

4、不少新盘仍受限价的影响,拿不到预售许可证,比如环湖CBD某1.9万/㎡的项目。

5、某盘对外高层报价2.2万/㎡,但目前有“神秘折扣”,参加团购或者购房者确定要买,折后价能低至1.8万/㎡。

6、某家房企换金主后,积极在做洋房、叠墅、别墅等业态的市场调查,后续在新地块上将打造低密产品。

7、宝能城三期卖完之后,项目二期产品就要等超高层“七剑”,并等超高层初具规模再启动,布局未来市场。另外,宝能城在联投中心书城旁边的小组团将单独开发。

8、不少人在等信达公园里,按目前开发商的加推计划,基本上要等明年再卖。

9、因为省府环评,2017年合肥楼市也诞生一个最倒霉开发商,一是滨湖省府项目卖不了,二是另一大热区的该房企新盘因为限价,并达不到集团最低卖价,也卖不了。据小道消息,另一大热区的该房企新盘股份已易主,后续案名、产品都会换。

10、从链家的二手房成交数据来看,1-9月滨湖二手房共成交408套,超过全市的1/6。相比来看,市场对滨湖的认可度不低。但由于公元天下、时光印象、都会1907等限价盘冲击,近期滨湖二手房市场成交并理想,较惨淡。

11、目前,滨湖启动区二手房成交均价在1.5-1.7万/㎡,在滨湖几大板块最低,经历2016年疯涨后,又大幅回落到谷底,不太抗跌。

46中学区板块,由于该学区在滨湖算不错,二手房价高的超2万/㎡,低的也在1.8万/㎡。

目前,金融基地板块的价格在1.7-1.8万/㎡,其中不少品牌二手房的房龄在5年之内,比较抗跌。

环湖CBD板块的价格高低不均,高的超1.8万/㎡,低的在1.5-1.6万/㎡,其中低的盘就包括宝能城、淮矿东方蓝海,基本贴合这些盘新房的价格。这也说明无论购买四大“神盘”的新房,还是二手房,房价上涨“起跑线”较低,再怎么涨也超不了房价“起跑线”1.8万/㎡的房子。

结 语

对于滨湖新房市场,由于限价给刚需、改善足够的上车机会,碰见合适的,可以及时上车,但四大“神盘”仍不好买。省府板块一些楼面地价低的,后续上市价仅能卖1.7-1.8万/㎡,而楼面地价高的,能冲刺到2.2万/㎡,但能不能卖还是要看环评。

而今年国家级滨湖新区的获批,可能也要看环评,未来区域发展的人口、经济、环境指标都很重要,一个都不可缺。

对于二手房市场,已跌至谷底,目前属于一个抄底期,但要考虑5年之内的房龄、学区、地铁等要素,要不然也会像滨湖启动区不抗跌。

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